El primer grupo promotor español, Martinsa Fadesa, ha iniciado el camino de la quiebra; sin duda es una señal muy clara de cómo ha estado funcionando el mercado inmobiliario en los últimos años. Desde marzo de 2008 (justo después de las elecciones generales) el aumento de constructoras, promotoras e inmobiliarias que han recurrido a la suspensión de pagos para evitar la quiebra ha ido in crescendo pero el efecto psicológico que produce la ruina de la primera y más grande de las promotoras, el prototipo de negocio exitoso, del triunfo en el mar de tiburones de los negocios, tiene unas repercusiones sociales que todavía no han tocado fondo. Este simple hecho, que es sólo uno más en una interminable cadena, va a tener la virtud de hacer creer a los incrédulos: la crisis inmobiliaria va muy en serio.

 

El primer grupo promotor español, Martinsa Fadesa, ha iniciado el camino de la quiebra; sin duda es una señal muy clara de cómo ha estado funcionando el mercado inmobiliario en los últimos años. Desde marzo de 2008 (justo después de las elecciones generales) el aumento de constructoras, promotoras e inmobiliarias que han recurrido a la suspensión de pagos para evitar la quiebra ha ido in crescendo pero el efecto psicológico que produce la ruina de la primera y más grande de las promotoras, el prototipo de negocio exitoso, del triunfo en el mar de tiburones de los negocios, tiene unas repercusiones sociales que todavía no han tocado fondo. Este simple hecho, que es sólo uno más en una interminable cadena, va a tener la virtud de hacer creer a los incrédulos: la crisis inmobiliaria va muy en serio.

Negocios arriesgados

Cuando la empresa de Fernando Martín compró Fadesa en el año 2006, lo hizo a un precio altísimo, basado en expectativas equivocadas sobre un mercado en alza que parecía que llegaría hasta el infinito y más allá. Una buena parte del paquete Fadesa, aparte de las viviendas construidas y en proceso de construcción, lo formaba una gran partida de suelo  supuestamente urbanizable y que Fernando Martín, y sus colegas esperaban recalificar sin ningún problema, tal y como estaba siendo la norma, para convertirlo sin despeinarse en suelo urbanizable y así poder aumentar las plusvalías de manera fácil. Sin embargo, la Ley de Suelo ha dado al traste con sus propósitos. Esta ley entró en vigor en julio de 2007 y ha excluido una de las tres categorías en las que dividían el suelo las Administraciones, el tipo urbanizable; quedando sólo dos tipos de suelo: urbano o rústico, de esta manera los terrenos que las promotoras soñaban con recalificar y transformar en urbanos, sólo se considerarán rústicos, que es el estado actual en el momento de su compra. De esta manera, las expectativas de revalorizar los terrenos (que alentó las compras de este tipo de suelo incluso a precios muy caros), han caído bruscamente en una nueva realidad. El efecto es que baja inmediatamente la valoración de este producto, ya que en teoría sólo se puede tasar como suelo rústico, cuyo valor es mucho más bajo. De la mano de la Ley empezaron las pesadillas de Martinsa Fadesa.

Ese afán por adquirir activos incluso a precios desorbitados y la negación de la realidad al no querer venderlos, incluso incurriendo en pérdidas, ha dado la puntilla a este avaricioso negocio. Haber vendido esos activos incluso con pérdida, hubiese permitido a Martinsa Fadesa tener liquidez para evitar la suspensión de pagos. Pero parece demostrado que afrontar sus compromisos económicos con los trabajadores de la empresa, con sus compradores de vivienda y con sus proveedores, no era la prioridad ni mucho menos. Lejos de eso, la decisión del grupo promotor fue aumentar sus activos y por ende, su deuda con la banca. La intención era o bien salvarse por el milagro de un boom eterno, o bien que en caso de pinchazo los platos rotos los pagasen otros.

Rescates in extremis

Los rescates con dinero público, por medio del ICO (Instituto Oficial de Crédito) suelen ser la opción más deseada por los especuladores. Pero esto, de llevarse a la práctica, sería a costa del dinero de todos los contribuyentes.  La compra de Fadesa, se realizó gracias a la tasación fraudulenta por parte de Tasamadrid (tasadora de la Caja Madrid) que valoró en 10.804 millones de euros la empresa. Ese valor imaginario, basado en expectativas fantasiosas, no cubre en el momento actual la deuda generada por la operación, debido a la caída en picado de precio de la vivienda y a imposibilidad de posar la varita mágica sobre el suelo rural para convertirlo en urbano, como venía siendo la costumbre. Queda claro que una buena racha en los negocios no garantiza que esa situación anormalmente buena, vaya a durar siempre. La deuda asciende a más de 6.200 millones (declarados), de los cuales, 5.289 millones corresponden a deuda con diferentes bancos y cajas de ahorros y otros 900 millones a deudas con empresas proveedoras comerciales. Las auditorías practicadas han constatado que Martinsa Fadesa, no genera ya ingresos suficientes para poder optar a un nuevo crédito, las puertas de los bancos se han cerrado de momento para el señor Martín. Así pues, las presiones para que el dinero público le salve no cesarán.

Pero la gente se pregunta si es razonable salvar al monstruo; el monstruo se equivocó en sus previsiones, sin lugar a dudas, pero tampoco ofrece dudas que su principal motivación para ignorar los riesgos  era el ansia de ganancias fáciles, la combinación de ambos factores ha sido la causa de su ruina. Sin embargo, incluso si se tratara sólo de errores en los negocios, el mercado libre (en teoría) debe dejar enriquecerse y arruinarse sin poner ningún dique de contención. Otro ejemplo, la empresa de Guillermo Chicote, el presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) y mayor exponente de las presiones para utilizar el dinero público en su beneficio, también ha presentado concurso de acreedores en Barcelona, según información del diario La Vanguardia (18/7/08).

Pero todas las empresas que en estos momentos están presionando y amenazando para que el Estado las salve, han acumulado un patrimonio gigantesco durante los últimos años, y ese es el dinero que tiene que ponerse en primer lugar a disposición de los empleados, clientes y empresas acreedoras, todos ellos perjudicados por la aventura.

Pero hay que recordar, que el ladrillazo, ha dejado ya un agujero de más de 10.000 millones de euros en las cuentas públicas, el Estado ha recogido 1.294 millones de euros menos durante los primeros dos meses de este año que en el mismo periodo del año anterior, según datos publicados en Cotizalia a finales del mes de marzo. Si trasladáramos  esa misma pauta al resto del año, el resultado sería terminar 2008 con 7.700 millones de euros menos, eso sin contar con que la caída no lleva un ritmo uniforme, sino que es exponencial.

Los perjudicados

Los perjudicados no son los dueños de la empresa, que ganaron 85 millones de euros tan sólo en 2007, un buen pellizco para hacer frente a la crisis económica. Los perjudicados son los trabajadores y los compradores de promociones del rey de los ladrillos. Unos 234 trabajadores están siendo despedidos (aproximadamente la cuarta parte de la plantilla), y los compradores que han entregado dinero como reserva de sus casas en construcción, tendrán que esperar más de un año, para poder recuperar su dinero... y empezar a buscar casa otra vez.

La hecatombe inmobiliaria, está afectando también de lleno a todo tipo de empresas afines al sector de la construcción. Por ejemplo, la compañía sueca Electrolux, fabricante de electrodomésticos, tuvo pérdidas de 737.000 euros en el primer semestre de este año, AEG y Zanussi cayeron un 1,8%, el beneficio de la compañía sueca en el mismo periodo fue de 10 millones de euros, un 81,8% menos que en el primer semestre de 2007.

Sanitarios Roca, aprovechando el momento, ya ha anunciado despidos en sus tres fábricas de Barcelona, Madrid y Sevilla, y otras muchas empresas están en la misma onda. Las empresas grandes, tienen recursos "legales" como los expedientes de regulación de empleo, los temidos EREs para salvarse. Son los trabajadores, los que sufren en sus carnes los caprichos del mercado libre en todo su esplendor.

De esta manera, la paralización de las obras pone en jaque a los trabajadores y compradores (trabajadores a su vez), pero no los empresarios. El parón de las obras es irremediable: sólo durante el mes de mayo, la construcción cayó en el Estado español un 10,8%, que es la mayor caída en toda la UE, y además es inevitable por la sobreoferta de vivienda, que es inmensa en este país. El presidente de la patronal del cemento, Oficemen, Jean Martín Saint León, declaró que se vaticina una caída entre el 15 y el 18% en el consumo de cemento en 2008 debido a una menor construcción de nuevas viviendas;  será la primera caída que el consumo de cemento experimente desde 1996, después de que en 2007 se estancara y rompiera la cadena de diez años de consumos récord acumulados hasta entonces (publicado en El Mundo 10/7/08); y es que si no hay demanda, es inútil construir.

La morosidad crece, la confianza baja

Martinsa Fadesa ha puesto en serios aprietos ha trabajadores y usuarios, y también a varias entidades de crédito, ya que sus 6.200 millones (tirando por lo bajo) es considerado deuda de cobro dudoso y así pasará a los balances de sus bancos y cajas acreedores. Esta situación está disparando la morosidad total; en el primer trimestre de este año, los créditos dudosos ascendían a 2.851 millones según datos del Banco de España, si le sumamos los 5.289 que Martinsa Fadesa debe a los bancos y cajas, la ratio de morosidad se dispara pasando, en el mejor de los casos, del 0,91% al 2,4% al que llegaría en el segundo trimestre.

Las varias cajas que financiaron los negocios de Fernando Martín (que pasará a la historia como "Fernando el Vertiginoso" por sus declaraciones hace muy pocos meses de que los precios de la vivienda iban a subir vertiginosamente, declaración tan equivocada como interesada), han tenido que depositar provisiones por un 25% de la pella que el señor Martín les dejó.

En el primer trimestre del año, el porcentaje de créditos concedidos por entidades al sector promotor ascendía al 33% del total de créditos otorgados, pero su volumen es muy dispar: las cajas de ahorros suministraron a promotores el 42% del total de los préstamos, mientras que los bancos sólo el 27%.

El temor ante los posibles impagos arrastró a mediados de julio hasta el suelo la cotización en bolsa de la banca española y las acciones de Martinsa Fadesa fueron suspendidas de la cotización en bolsa como medida cautelar.

Ya hace un año, nuestro héroe intentó saldar parte de sus deudas con el traspaso de sus hoteles de la cadena Barceló y con una venta de suelo por 1.000 millones, pero no consiguió su propósito. Los varios encuentros con los bancos para refinanciar sus deudas tampoco fructificaron, no consiguió afrontar el pago de unos míseros 150 millones de euros, por lo que la banca, ahora tan cautelosa, le ha retirado la confianza.

A los bancos no les interesa quedarse con un parque inmobiliario en estos momentos de crisis; han acumulado beneficios escandalosos durante la burbuja y ahora sus balances tienen que ajustarse más a la realidad. Sin embargo, igual que en los casinos la banca nunca pierde. Ayudaron a inflar la burbuja concediendo préstamos a granel porque era una fuente de beneficios muy fácil y aunque el pinchazo pueda ahora hacer algo de daño, proporcionalmente comparado con los beneficios conseguidos anteriormente, no supondrá mucho problema. Las cajas más pequeñas y endeudadas probablemente recurrirán a fusiones para tapar sus agujeros dejando en la calle a muchos trabajadores, pero salvarán el pellejo casi todas y los grandes bancos están siempre a salvo por derecho divino, en el sistema capitalista. Una vez más somos los trabajadores los que sufrimos las consecuencias de la sinrazón de este sistema.


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