La burbuja inmobiliaria llega a su fin

Desde 1993 el precio de la vivienda se ha triplicado. En concreto entre 1997 y 2005 el incremento de precios acumuló un 177%, equivalente a siete veces el crecimiento del IPC y de los salarios en el mismo periodo. Con las rebajas, en las últimas semanas, conocíamos que los precios en Madrid y Barcelona cayeron entre un 0,3 y un 2% respectivamente, la cifra la aporta el portal inmobiliario Idealista.com, que añade que "aunque la bajada es muy moderada, el descenso de los precios registrado en 2007 pone de manifiesto el fin de el ciclo alcista".

En Galicia las ventas durante el primer semestre de 2007 bajaron un 18% -según datos de los registradores de la propiedad-, llevando al cierre a un buen número de agencias inmobiliarias en la comunidad. Lejos del periodo 2002 - 05, cuando se abrieron en Galicia 2.357 nuevos locales, hasta alcanzar las 7.870 oficinas. Desde el año 2006 su número se ha reducido un 30%, según los datos que maneja la Asociación Gallega de Gestores Inmobiliarios (AGGI). En concreto, cerraron unos 2.300 establecimientos, dejando sin trabajo a más de 4.000 personas en Galicia. El mismo escenario se ha presenciado por todas las comunidades, más intensamente en las zonas costeras, de vivienda residencial.
El sector de la construcción se encamina hacia una crisis de caballo. De enero a octubre de 2007, últimos datos disponibles, se produjo una caída de los visados para obra nueva del 23,2 % y para los bloques de vivienda, las famosas promociones, y del 19, 2 % para el resto. Como resultado de lo sucedido en 2007 y, más importante, de las expectativas de lo que pasará en 2008, las inmobiliarias han perdido más de un 43%de su valor bursátil a lo largo de este año (la caída más llamativa, la de Colonial, un 25%). Para finalizar un cuadro bastante tenebroso, el empleo en el ladrillo ha comenzado a descender y el paro a aumentar. En este contexto, lo más probable es que el crecimiento de la construcción en 2008 registre tasas negativas, ya se estima en 250.000 los empleos que se perderán en construcción y empresas afines como electricidad, cerámicas, reformas, muebles...

La deuda de los promotores y los temblores en la Bolsa

La deuda de promotores también corre riesgo; la idea de que la inmigración va a salvar el stock de viviendas construidas es errónea, el Colegio de Registradores ha detallado que el 8,97% de las compras fueron realizadas por ciudadanos extranjeros, encontrándose a la cabeza de la lista los británicos con un 27,54%, seguidos de ecuatorianos (11,74%), marroquíes (7,07%), rumanos (5,98%), colombianos (4,8%) y alemanes (3,34%), es decir los extranjeros compraron en 2006, un total de 82.174 viviendas, apenas representa un 1,5% del inmenso stock de vivienda de obra nueva que sale al mercado cada año. La demanda de vivienda, más que ralentizarse, se encuentra prácticamente embalsamada, en un intento de estimularla, las grandes promotoras están haciendo rebajas impensables hace tan sólo dos años.
Lo más espectacular es el ritmo de crecimiento de la deuda de las inmobiliarias, que es exponencial. En marzo de 2007 -últimos datos disponibles- se situó en 264.591 millones, un 45,7% más que en marzo de 2006.
La crisis no perdona; el grupo inmobiliario vasco Ereaga ha suspendido pagos por no poder hacer frente a sus deudas, convirtiéndose en la segunda compañía del sector en declararse insolvente después de que la valenciana Llanera hiciera lo propio.
Y es que las deudas se pagan: "Martinsa-Fadesa tiene que hacer frente al pago de más de 2.500 millones por la absorción de Fadesa. Habitat logró esta semana que los bancos a los que debe 1.745 millones le dieran un mes de plazo, si no puede entrar en suspensión de pagos y está negociando la venta de solares a su accionista Ferrovial por 150 millones, que no le llegan ni pa' pipas" (El País, 30/12/07). En cuanto a las grandes inmobiliarias los bancos harán un esfuerzo especial, se sentarán con ellas y lo refinanciarán; el problema lo tendrán las pequeñas y medianas, tres de cada cuatro promotoras que operan en el país desaparecerán entre 2009 y 2014, según las previsiones de la consultora inmobiliaria Rodríguez y Rodríguez de Acuña y Asociados.
Los platos rotos de esta aventura los pagaremos entre todos. Debido a la caída de operaciones de compraventa de vivienda y la desaceleración de la construcción, los Ayuntamientos y Comunidades Autónomas pierden una importante fuente de financiación. El derrumbe del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que grava la compra de vivienda de segunda mano, es un hecho y ahora se desacelera el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), que grava la compra de obra nueva. Estos impuestos en comunidades como Madrid, suponen la cuarta parte de los ingresos de sus arcas. Los ingresos que obtiene Galicia por ITP han bajado en el último año un 6,5%, lo que supone una pérdida de 40 millones respecto a 2006. En la Comunidad Valenciana, donde se vivió un auténtico furor constructor, el porcentaje asciende al 50%. El ritmo de compaventa de pisos es un 70% inferior al de hace dos años, subraya Joan Ollé, presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Barcelona, por ello en el próximo periodo vamos a conocer una auténtica fiebre recaudatoria en todo tipo de impuestos municipales, recogida de basuras, aparcamiento controlado, impuestos de circulación de vehículos.... La Dirección General del Catastro, adscrita a Hacienda, tiene previsto para 2008 un incremento de las revisiones catastrales, vamos un catastrazo general en toda regla, que en una primera fase afectará a 3,25 millones de fincas urbanas repartidas por todo el Estado. Aquí no se libra nadie. En León ya han aprobado una subida del IBI de un 26,4%, y lo mismo en Salamanca, lo que provocó el pasado mes de diciembre protestas vecinales muy fuertes.
El estallido de la burbuja inmobiliaria será el preámbulo de estallidos sociales todavía más importantes.